إن الشفعة في السعودية هي حق الشريك في أن يتملّك العقار المبيع بالثمن الذي بيع به وبنفقاته و إذا اجتمع أكثر من شفيع كان استحقاق كل منهم من الشفعة على قدر نصيبه.
وبما أن مفهوم الشفعة واسع يخصص محامي شركة النخبة هذه المدونة لإيضاح الشفعة و ما تدور حوله.
اقرأ أيضاً: ما هي العقود المسماة في السعودية؟
Table of Contents
حالة شراء ما تصح به الشفعة
إذا اشترى شخص ما تصح الشفعة فيه ثم باعه لآخر قبل إعلام الشفيع رغبته الأخذ بالشفعة فليس للشفيع أخذه إلا بالثمن الذي بيع به على المشتري الثاني ونفقاته.
اقرأ أيضاً: ما هي انواع حق الارتفاق في السعودية | تعرّف على حق الارتفاق بالتفصيل
الشفعة التجزئة
لا تقبل الشفعة التجزئة، فليس للشفيع أن يأخذ بعض العقار جبراً على المشتري، إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع؛ فللشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي.
اقرأ أيضاً: أحكام عقد الوكالة في النظام السعودي وشروطه
متى تمنع الشفعة؟
لا شفعة في الحالات الآتية:
- أ- إذا كان انتقال الملك بغير البيع.
- ب- إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين.
- ج- إذا بيع العقار في المزاد وفقاً للنصوص النظامية.
اقرأ أيضاً: ما هي العقود المسماة في السعودية؟
سقوط الشفعة
إن حالات سقوط الشفعة في السعودية هي:
- أ- إذا نزل الشفيع عن حقه في الشفعة صراحةً أو ضمناً ولو كان ذلك قبل البيع.
- ب- إذا لم يقم الشفيع بإعلام البائع والمشتري برغبته في الأخذ بالشفعة خلال (عشرة) أيام من تاريخ الأعذار الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري بطلب إبداء رغبته، على أن يتضمن هذه الأعذار البيانات الكافية عن المشتري والمبيع والثمن وشروط العقد.
- ج- إذا لم يرفع الشفيع دعوى الشفعة خلال (ثلاثين) يوماً من تاريخ الإعلام الذي وجهه إلى البائع والمشتري.
اقرأ أيضاً: عقد المضاربة في السعودية | كل ما تبحث عن معرفته
دعوى الشفعة في السعودية
ترفع دعوى الشفعة على البائع أو المشتري، وللمحكمة أن تمهل الشفيع (خمسة عشر) يوماً لإيداع الثمن أو جزء منه وفق تقدير المحكمة لدى الجهة التي يحددها وزير العدل، وإلا سقط حقه في الشفعة.
اقرأ أيضاً: سفر الاولاد مع الام المطلقه في القانون السعودي ومتى يتم منعها
آلية إثبات الملك للشفيع في العقار المبيع
يثبت الملك للشفيع في العقار المبيع من حين الحكم بثبوت الشفعة أو بتسليم المشتري له بالتراضي، وذلك مع مراعاة ما تشترطه النصوص النظامية في تسجيل ملكية العقار.
ويحل الشفيع تجاه البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته، وللشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إذا قدم الشفيع للبائع ضمانات كافية.
اقرأ أيضاً: فسخ النكاح بعوض أو دون عوض في السعودية
المادة 671 بخصوص الشفعة
تنص المادة 671 على:
- ١- إذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئاً من ماله أو بنى أو غرس فيه قبل إعلام الشفيع البائع والمشتري برغبته في الشفعة؛ فعلى الشفيع إذا أخذ بالشفعة أن يدفع -تبعاً لما يختاره المشتري- مقدار ما أنفقه أو ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه.
- ٢- إذا كانت الزيادة أو البناء أو الغراس بعد الإعلام؛ فللشفيع إذا أخذ بالشفعة أن يطلب الإزالة على نفقة المشتري مع التعويض إن كان له مقتضٍ، أو أن يستبقي البناء أو الغراس على أن يدفع للمشتري ما أنفقه أو ما زاد في قيمة العقار بسبب زيادة المشتري أو بنائه أو غراسه.
- ٣- إذا نقص العقار المشفوع بغير فعل المشتري أو بفعله قبل الإعلام؛ فللشفيع أخذه بكل الثمن أو تركه، ويحط عن الشفيع من ثمنه قيمة ما نقص بفعل المشتري بعد الإعلام.
اقرأ أيضاً: نموذج انهاء عقد عمل بالتراضي | أسبابه – صيغته – ونموذج عنه
اقرأ أيضاً: هل يحق للزوج استرجاع المهر إذا طلبت الزوجة الطلاق
متى يحق للجار الشفعة؟
يأتي الحق بالشفعة للجار المالك في الأحوال الآتية:
1- إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء، سواء أكانت في المدن أم في القرى.
2- إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة.
اقرأ أيضاً: كيفية تقسيم المنزل بين الورثة
أبرز الأسئلة الشائعة حول الشفعة في السعودية
تثبت الشفعة بتمام البيع مع قيام السبب الموجب لها.
ليس للشفيع حق الشفعة إلا إذا كان مالكاً لنصيبه في العقار وقت شراء المشتري نصيب البائع.
إذا ثبتت الشفعة فلا تسقط بموت البائع أو المشتري أو الشفيع.
للشفيع أن يطلب عدم نفاذ تصرفات المشتري إذا كانت بعد إعلام الشفيعِ البائعَ والمشتري برغبته في الشفعة، مع بقاء حقه في طلب الشفعة إذا تحققت شروطها.