تُعد نزاعات الملكية المشتركة في الشقق والعمارات السكنية من أكثر أنواع التملك العقاري شيوعًا في المملكة العربية السعودية، لا سيما مع توسع مشاريع الإسكان الرأسي. ورغم ما توفره هذه الصيغة من حلول سكنية مرنة، إلا أنها قد تُسبب نزاعات قانونية بين الملاك في حال غياب التنظيم أو الخلاف على الصلاحيات والاستخدامات.
في هذا المقال، نسلّط الضوء بشكل تفصيلي على أبرز النزاعات المتعلقة بالملكية المشتركة، كما نستعرض كيفية التعامل معها وفقًا لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها الصادر عن وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان. بالإضافة إلى ذلك، نُبيّن الحلول القانونية المتاحة، وآليات التبليغ، وخطوات التقاضي، بما يضمن حماية الحقوق وتحقيق الاستقرار العقاري.
Table of Contents
أولًا: ما المقصود بالملكية المشتركة؟
الملكية المشتركة تعني اشتراك عدة مُلّاك في ملكية أجزاء معينة من عقار مشترك مثل العمارات أو المجمعات السكنية أو الأبراج، ويتمتع كل مالك بوحدة مستقلة (مثل شقة) إلى جانب حق مشترك في أجزاء العقار العامة مثل:
- المداخل والمصاعد.
- مواقف السيارات.
- الأسطح والخزانات.
- الحدائق والمساحات الخدمية.
هذه الأجزاء تخضع لإدارة جماعية، وتُدار عادةً من خلال جمعية ملاك مرخصة.
تواصل الآن واحصل على استشارة قانونية من أفضل شركة محاماة مُتخصصة في القضايا العقارية
ثانيًا: أبرز النزاعات الشائعة بين الملاك
رغم وضوح نظام الملكية المشتركة، إلا أن النزاعات العقارية تظل حاضرة في الواقع العملي. ومن أبرزها:
1. النزاع حول توزيع تكاليف الصيانة والخدمات
كثيرًا ما يعترض بعض الملاك على الرسوم الشهرية أو السنوية المفروضة من جمعية الملاك، مما يؤدي إلى تقصير في دفع الحصص أو تعطيل الخدمات.
2. استغلال الأجزاء المشتركة بشكل فردي
مثل تحويل المواقف إلى استخدام خاص أو تركيب أجهزة تكييف في الممرات أو استخدام السطح لأغراض شخصية دون موافقة الجمعية.
3. الخلاف على القرارات الإدارية
قد تنشب نزاعات بسبب رفض بعض الملاك للقرارات التي تصدر عن جمعية الملاك كإجراء ترميمات أو التعاقد مع شركة إدارة جديدة.
4. التقاعس عن دفع الالتزامات
بعض الملاك قد يمتنعون عن دفع التزاماتهم المالية أو الصيانة الدورية، مما يخلق عبئًا على بقية الملاك.
ثالثًا: الإطار النظامي المنظم للملكية المشتركة
✅ نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها (السعودي)
صدر هذا النظام لتنظيم العلاقة بين الملاك وتحديد حقوقهم وواجباتهم، ويشمل:
- تعريف دقيق للأجزاء المشتركة والخاصة.
- إلزام الملاك بالانضمام لجمعية الملاك.
- توثيق اللائحة الأساسية للإدارة المشتركة.
- فرض العقوبات في حال الإخلال بالواجبات.
✅ جمعية الملاك
وبناءً على ذلك، فإن جمعية الملاك هي الجهة المسؤولة عن إدارة العقار المشترك، حيث تمثل كافة الملاك، وتقوم بدور محوري يشمل ما يلي:
- أولاً إدارة الميزانية والصيانة.
- ثانياً إصدار القرارات الجماعية.
- وكذلك تحصيل الاشتراكات.
- حل النزاعات الداخلية بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية.
رابعًا: كيف تُحل النزاعات القانونية بين الملاك؟
عند حدوث نزاع، يُمكن اتباع الخطوات القانونية التالية:
1. التفاوض المباشر داخل الجمعية
يُفضل دائمًا المعالجة الودية من خلال اجتماعات الجمعية أو إرسال تنبيه رسمي للمالك المخالف.
2. التبليغ عبر منصة ملاك
وفي هذا السياق، فإن”منصة ملاك” منصة إلكترونية تتيح تسجيل الشكاوى المتعلقة بجمعيات الملاك والنزاعات المرتبطة بها، حيث يتم إحالة تلك الشكاوى تلقائيًا إلى الجهات المختصة للنظر فيها واتخاذ اللازم نظامًا.
3. اللجوء إلى مركز المصالحة
وفي حال عدم التوصل إلى حل ودي، يمكن رفع الطلب إلى مركز المصالحة التابع لوزارة العدل، الذي يُحاول حل النزاع دون دعوى قضائية.
4. التوجه إلى المحكمة المختصة
في حال فشل المصالحة، يمكن رفع القضية إلى المحكمة العامة، أو المحكمة التجارية إذا كان النزاع ذا طابع استثماري.
خامسًا: العقوبات المترتبة على الإخلال بالأنظمة
وفق النظام السعودي، فإن الإخلال بالتزامات الملكية المشتركة قد يؤدي إلى:
- فرض غرامات مالية على المالك الممتنع.
- إصدار أمر قضائي بالإلزام بالدفع.
- منع المالك المخالف من استخدام الأجزاء المشتركة.
- حجز الوحدة العقارية للتنفيذ في الحالات القصوى.
سادسًا: نصائح قانونية لتجنب نزاعات الملكية المشتركة
✅ 1. توثيق اللائحة الأساسية
كما تجدر الإشارة إلى أنه يجب أن تكون اللائحة الخاصة بجمعية الملاك موثقة ومعتمدة ومعلنة لجميع الملاك.
✅ 2. المشاركة الفعلية في الجمعية
وعليه، يجب الحرص على الحضور والتصويت في الاجتماعات الدورية، وعدم ترك القرارات بيد قلة من الملاك.
✅ 3. دفع الرسوم في مواعيدها
تبعًا لذلك فإن التأخير يكون مخالفة قانونية، ويُعرض المالك للغرامات.
✅ 4. احترام الأجزاء المشتركة
عدم استخدامها لأغراض خاصة دون إذن الجمعية.
✅ 5. توثيق المخالفات بالصور أو المحاضر
بالإضافة إلى ذلك يساعد ذلك في بناء موقف قانوني قوي عند رفع الشكوى.
سابعًا: المنصات الرسمية المعنية بحل النزاعات
| المنصة | الجهة | الاستخدام |
|---|---|---|
| منصة ملاك | وزارة الشؤون البلدية والإسكان | إدارة الجمعية – تقديم الشكاوى |
| ناجز | وزارة العدل | رفع دعاوى – طلب مصالحة |
| مركز المصالحة | وزارة العدل | الوساطة قبل المحكمة |
| منصة بلدي | البلدية | التبليغ عن مخالفات البناء أو التعديلات |
نصائح قانونية للملاك المشتركين لتجنب النزاعات المستقبلية
ولتفادي النزاعات المحتملة مستقبلاً، ننصح الملاك المشتركين — خاصة عند إبرام صفقة شراء عقار مشترك — باتباع الخطوات التالية بدقة وحرص، إذ إن هذه الإجراءات تساهم في حماية الحقوق وتُعزز من استقرار العلاقة التعاقدية مستقبلاً:
1. توثيق الاتفاق كتابةً
- إعداد اتفاقية مكتوبة تفصيلية توضح:
- حصة كل شريك.
- آلية التصرف بالعقار.
- المسؤوليات المالية.
- كيفية توزيع الإيرادات.
2. تسجيل العقار باسم جميع الشركاء
- من الضرورة بما كان تسجيل الملكية المشتركة رسميًا في السجل العقاري لدى إدارة أملاك الدولة.
3. الاعتماد على محامٍ متخصص في العقارات
- ولا يفوتنا أن نذكر أن العقد مكتوب بطريقة قانونية صحيحة وخالي من الثغرات.
4. تحديد آلية لفض النزاعات
- مثل الاتفاق على اللجوء إلى هيئة المنازعات العقارية أو تحكيم خاص.
✅ الخاتمة
كيف تحمي نفسك قانونيًا في حالات الملكية المشتركة؟
في الواقع، فإن الملكية المشتركة للعقار لا تعتبر مجرد استثمار مالي فحسب، بل تمثل أيضًا علاقة قانونية معقدة تتطلب تنظيمًا دقيقًا وتخطيطًا مسبقًا بين الأطراف المعنية، ومن هذا المنطلق، وفي حال نشوء نزاع بين المُلّاك، فإن النظام السعودي يُوفر مجموعة من الحلول القانونية المتدرجة، بدءًا بمحاولة الصلح والمصالحة، ووصولًا — عند الضرورة — إلى رفع دعوى قضائية أمام الجهات المختصة، ومن خلال هيئة المنازعات العقارية، ونظام الملكية العقارية، إضافةً إلى بوابات وزارة العدل الإلكترونية، أصبح من الممكن وبشكل متزايد حل معظم النزاعات المتعلقة بالملكية المشتركة بسرعة وكفاءة، الأمر الذي يُسهم في حماية حقوق الملاك، ويُعزز في الوقت ذاته من استقرار السوق العقاري في المملكة.
وفي حال وقوع أي نزاع، فإن الأنظمة السعودية توفر آليات واضحة وسريعة لحل الإشكالات، سواء عبر المنصات الرقمية أو الجهات القضائية المختصة.
موضوع مهم كيف تتعامل مع الإزعاج الإلكتروني